לא על המכפיל לבדו

מחקר חדש שערכנו מיפה 20 ערים שונות לפי גובה המכפיל הכלכלי ונמצא כי"המכפיל הכלכלי" שמקבל היזם מהרשות בדרך כלל איננו מספיק על מנת להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית.  מהנתונים  נמצא כי המכפיל הסופי עמד בממוצע על 3.8, כלומר, במקום כ־50 דירות נבנו כ־200 דירות, תוספת של כ־150 דירות בממוצע. בכל מתחמי הפינוי בינוי שיעור ההכפלה של מספר הדירות נע בין 2.2 (בפרויקט ברמת גן) לבין 6.4 (במעלות תרשיחא). המחקר כלל 3,365 משקי בית וכ־5,500  דירות שיהפכו לכ־21 אלף דירות לאחר סיום הבנייה. לדברי בוריס דנילביץ', מנהל המחלקה לייעוץ כלכלי בגיאוקרטוגרפיה: הפתרון הוא לא תמיד במכפיל גבוה: "ביישובים בפריפריה, הרווח היזמי הנדרש הוא ברמת סיכון גבוהה, לכן הרשויות המקומיות מאשרות הכפלה גבוהה של מספר הדירות. אולם לא תמיד ניתן להגיע לכדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית ללא תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה ולפעמים גם קרקע משלימה. מומלץ לכל יזם לא 'להתאהב' במכפילים גבוהים שהרשות המקומית מאפשרת לו, ולבחון את הביקושים מול מחיר, תמהיל דירות וקצב איכלוס אפשרי בטווח של 10 שנים (זמן ממוצע למימוש פרויקט בהתחדשות). גם אם הרשות המקומית נותנת מכפיל גבוה – לא בכל מקום ניתן לממש את כמו הדירות שעליה דובר".