"הפסאז'ים היו נפוצים בהרבה מתחמים בישראל", אומרת רינה דגני, מתכננת עירונית המתמחה בכלכלה עירונית. "בנו אותם מתחת לבנייני מגורים או בנייני ציבור ומשרדים. ברוב המקומות הם לא הצליחו, קודם כל כי הם לא גדולים מספיק. כשמדובר בפחות מ–2,000 מ"ר, הם קטנים מדי ולא מושכים". לדבריה, כשמדובר בפסאז'ים שהיו על הרחוב ולא היה צורך לסטות ממסלול הצעידה, העסקים הצליחו יותר. "אנשים אוהבים ללכת ברחוב הראשי. העסקים ברחוב היו המהודרים והיקרים יותר, ואלה שנכנסו לתוך הפסאז'ים היו החנויות הפחות מוצלחות או מהודרות, כמו תופרת, מספרה, משרד תיווך, חנות פרחים. אלה שירותים יומיומיים למי שגר בסביבה, עסקים שלא יכלו להרשות לעצמם את שכר הדירה ברחוב הראשי. התוצאה הייתה שהפסאז'ים לא הצליחו". דגני מסבירה כי "כשהרחוב מלא בחזיתות מסחריות, לא תמיד יש חשק להיכנס למעבר פנימי. בנוסף, החנות בחזית לא תמיד מזמינה להיכנס לחלל הפנימי — וגם התכנון של הפסאז'ים לא היה מזמין. ברחוב אלנבי בתל אביב יש כמה פסאז'ים שנראים נורא. ביום הם לא נעימים, שלא נדבר על הלילה. אולי בית קפה בפסאז' עשוי להצליח. גם בארה"ב, אפילו ברחובות הגדולים של ניו יורק, הפסאז'ים לא מצליחים. מי שצועד במנהטן לא תמיד נכנס לפסאז'. אנשים אוהבים את הרצף של ההליכה". למרות היתרונות, דגני לא מאמינה שיש צורך לשמר את הפסאז' במסגרת התחדשות עירונית. "כיום האופנה בעולם התכנון היא חזיתות מסחריות במקום פסאז'ים. בזמנו הרעיון היה להגדיל את הרחוב המסחרי, הפסאז' נותן עוד שטח מסחרי ובזול, ויש מקומות שלא היה בהם ממש רחוב, כך שהפסאז' היה אמור להיות השטח המסחרי. אבל התושבים לא אהבו את זה, ואין סיבה לחזור אחורה ולתכנן פסאז'ים, כי גם ככה היום מקצים המון שטחים כשטחי ציבור, שטחים מסחריים ותעסוקה. מתכננים חזיתות מסחריות כמעט מסביב לכל בית, וזה מחליף את הפסאז', שלא נתן לכוח הקנייה כלום. בהתחדשות העירונית אין סיבה להעתיק את הפסאז'ים, הם לא רלוונטיים כי הם לא מצליחים. הרחוב הראשי מספיק. אפילו ברחוב הכי מרכזי של תל אביב, בדיזנגוף, זה לא עבד".
