בעשור האחרון נבנו בישראל מדי שנה בממוצע כ־635 אלף מ"ר משרדים, ובחמש השנים האחרונות כ־795 אלף מ"ר בשנה, כ־70% מהבנייה הארצית התרכזה במחוזות המרכז ותל אביב. ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה מסבירה שהביקוש הנדרש היום לשטחי משרד הוא כ־500–450 אלף מ"ר לשנה לעומת כ- 800 אלף מ"ר הנבנים מדי שנה. בשנים הקרובות צפויים להיכנס לשוק בטבעת הראשונה של תל אביב (ת"א, גבעתיים ורמת גן) כ-1 מיליון מ"ר נוספים, ממוצע של כ־155 אלף מ"ר לשנה – קצב הגבוה בכ־30% מהבנייה בחומש האחרון במרחב זה – ובעיקר בציר מנחם בגין-יגאל אלון. אזור הבורסה ברמת גן ממשיך לקדם זכויות בהיקף כולל של כ־3 מיליון מ"ר לתעסוקה, לצד תוספת מסחר, מגורים ומלונאות במסגרת תכנית רג/1800. גם בהרצליה פיתוח מקודמות תכניות בהיקף של מאות אלפי מ"ר נוספים, ובמרחב גלילות קיים היצע תכנוני של מעל 1.8 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה (משרדים ומסחר. שלא לדבר על העצמת זכויות הבנייה לתעסוקה סביב תחנות המטרו העתידיים שכבר עתה ברור שלא לכולם יש ביקוש ולא ניתן לממש אותן.
|
עיר |
היקף מ”ר |
סוג נתון |
| תל אביב – גבעתיים – רמת גן |
1,000,000 |
תוספת צפויה לשוק |
| רמת גן – הבורסה (רג/1800) |
3,000,000 |
זכויות תעסוקה מקודמות
|
| הרצליה פיתוח |
400,000 |
תוספת מתוכננת עד 2030
|
| גלילות |
1,800,000+ |
היצע תכנוני |
אמנם, מדובר במתכון לעודף היצע מתמשך, אולם המציאות מורכבת יותר. לדברי בוריס דנילביץ, מנהל המחלקה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה שוק המשרדים אינו מקשה אחת ובאזור המרכז לדוגמא הוא מתפצל בבירור בין תל אביב לבין הערים הסובבים אותה. בעוד שבחלק מהאזורים בטבעת הראשונה והשנייה נרשמת שחיקה בדמי השכירות וירידה בתפוסות, בליבת תל אביב נרשמת לאחרונה התייצבות ובחלק מהפרויקטים אף התחזקות במחירים בעיקר בבנייני פרימיום (מסוג A), שרק בחלקה מוסברת מהמידוד בשכ"ד. התופעה הזו קשורה בראש ובראשונה לכלכלת המיקום. עבור חברות הייטק לדוגמא עלות שכר הדירה היא רכיב שולי ביחס לעלות ההון האנושי. הקרבה לטאלנטים, לאקו־סיסטם עסקי, למוקדי תחבורה ציבורית ולמרכזי קבלת ההחלטות חשובה יותר מחסכון בעלויות הנדל"ן. לכן, גם כאשר השוק מוצף, יש תנועה פנימה אל תל אביב מהטבעת השנייה ושיעורי התפוסה נשארים גבוהים. העבודה ההיברידית אמנם צמצמה שטחים במקרים מסוימים, אך היא גם חיזקה את הרצון לרכז פעילות במשרדים איכותיים וממותגים, הממוקמים בלב העניינים. בטבעת הראשונה סביב ת"א מתפתחת תחרות גוברת בין מוקדי התעסוקה השונים. רמת גן והבורסה מתמודדות עם היצע משמעותי ועם הצורך לייצר עירוב שימושים שיחזק את המרחב גם מעבר לשעות העבודה. בגבעתיים מקודמים פרויקטים נקודתיים בהיקפים מצומצמים יותר, תוך הישענות על הקרבה לתל אביב. בהרצליה פיתוח מתוכננת תוספת של כ־400 אלף מ"ר עד 2030, לצד תכניות רחבות יותר במרחב הגלילות כאמור. במקביל, בטבעת השנייה – פתח תקווה, ראשון לציון וחולון לדוגמא – נוספו בשנים האחרונות שטחים בהיקפים משמעותיים, אך שם התחרות מתבססת בעיקר על מחיר ונגישות, כאשר בכל אחד מאזורי תעסוקה בערים אלה יש קושי ממשי לאכלס משרדים גם במחירים נמוכים על גבול כדאיות כלכלית ליזם. ולראיה במתחם האלף בראשון לציון מועצת משנה ארצית אישרה לאחרונה הסבה של שטחי משרדים לטובת מגורים / תוספת מגורים כדי להגיע לכדאיות כלכלית של הפרויקטים ולקדם את פיתוחם. אין להתעלם מכך שהשוק צפוי להתמודד בשנים הקרובות עם גל משמעותי של השלמות בנייה, כאשר לא לכולם יהיה ביקוש ולא כל אזור יושפע באופן זהה. הביקוש לא נעלם אלא נהיה מדויק יותר, תובעני יותר וסלקטיבי יותר. חברות מחפשות איכות, מיקום ונגישות וקרבה להון האנושי – בתוך תהליך ההתכנסות הזה, תל אביב ממשיכה לשמש מוקד משיכה מרכזי ונותרת בירת הביקושים של שוק המשרדים הישראלי.
לניתוח היתכנות כלכלית לפרויקטי תעסוקה – ניתן לפנות לצוות המחלקה הכלכלית ליצירת קשר-לחץ
המחלקה הכלכלית , גיאוקרטוגרפיה |
