שוק הדירות מתעורר: רוכשי דירה ראשונה מובילים את הביקוש

לאחר חודשים ארוכים של קיפאון, נראה ששוק הדיור מתחיל להתעורר בעקבות הפסקת המלחמה.  בנובמבר צפויה עלייה מתונה של כ-5% בכוונות לרכישת דירה ביחס לחודש הקודם, במקביל, יורד מעט שיעור המשפחות שדוחות את הקנייה ליותר משנה וחצי. כך עולה מבדיקות שוטפות שלנו שמתבצעות ע"י ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית[1]*. דגני מציינת שאחרי מלחמה שוק הדירות לרוב מתעורר, אולם, חשוב לזכור שאנחנו רק כחודש אחרי "סיום המלחמה", ועדיין השוק נמצא בחששות ובאי ודאות. כאשר היציבות תחזור לשוק וההכנסה של משקי הבית תתייצב יש סיכוי טוב שהרוכשים יחזרו לשוק וירכשו חלק גדול מהיצע הקיים, הכולל מעל 80 אלף דירות ברחבי ישראל.

רוכשי דירה ראשונה חוזרים לשוק  מי שמובילים את גל ההתעניינות המחודש הם רוכשי דירה ראשונה – לעצמם או לילדיהם. חלקם צפוי לגדול בכ-10% בהשוואה לחודשים קודמים. מדובר ברוכשים זהירים יחסית, המעוניינים להיכנס לשוק באמצעות דירות קטנות וזולות. רוכשי דירה ראשונה מהווים לרוב קרוב למחצית מרוכשי הדירות.

ביקוש עולה לדירות קטנות כ-30% ממי שנמצא בשוק הדיור מחפשים כיום דירות של עד 3 חדרים – עלייה של כ-20% לעומת חודשיים קודמים. ד"ר דגני מסבירה כי "הרוכשים רוצים להקטין סיכון: הם מעדיפים דירה ראשונה, קטנה וזולה יותר, שדורשת התחייבות כספית נמוכה". בממוצע, גודל הדירה המבוקש עומד כיום על 3.8 חדרים. רוב ההתעניינות היא בדירות 3 חדרים ומיעוט בלבד מעוניין בדירות 2 חדרים ופחות.

עד 2 מיליון שקל – הסף הפסיכולוגי החדש מרבית הרוכשים (57%) מחפשים דירות במחיר של עד 2  מיליון ₪. . רק 6.5% מוכנים לשלם מעל 3.5  מיליון שקל, מה שמדגיש את הצורך בהתאמת היצע הדירות לטווח מחירים נגיש יותר.

פריפריה שומרת על כוח למרות תחושת ההתעוררות, אין שינוי מהותי במפת הביקושים הגיאוגרפית:

• באר שבע ואשקלון ממשיכות להוביל את הדרום, כאשר אשקלון גוזלת ביקושים מאשדוד.
• חיפה שומרת על יציבות בביקושים – תופעה שנמשכת כבר כשנתיים.
• בירושלים ובתל אביב נרשמת התעניינות נמוכה יחסית, אך בתל אביב מסתמנת עלייה זעומה עקב ההתרשמות שמחירי הדירות שם יורדים.
• למרות הרצון להגיד שיש היום ביקוש לדרום ולצפון, יש שיווין בין שיעור המבקשים לרכוש בדירה בצפון לשיעור המבקשים לרכוש באחד מיישובי הדרום.

מה יגרום לשוק לזוז באמת?

הנתונים מצביעים על כך שרוב הרוכשים הפוטנציאליים עדיין יושבים על הגדר מה ישכנע אותם לקנות דירה חדשה בזמן הקרוב:

• הנחה של 5-10% ממחיר הדירה  – לדעת כ 60% ממי שמתכוון לרכוש דירה
• שיפוצים ושדרוגים (מטבח, אמבטיה, ארונות) – 43%
• ריהוט מלא או תקציב ריהוט של 150-300 אלף שקל – 36%
• חניה נוספת או מחסן בחינם – 26%
• אחריות מורחבת ל-15 שנה – 26.3%
• פטור מדמי ועד בית לחמש שנים – 14%

67% מהנמצאים בשוק רואים בהפחתת המחיר הסופי בחשובה ביותר לקידום ההחלטה שלהם לרכוש דירה – כלומר, הם ממתינים להורדת המחירים,. 23% ישמחו על הקלה בתנאי התשלום. כ-70% מהרוכשים סבורים כי לו היו יכולים לקבל הנחה של 15% ממחיר הדירה היו ממהרים לרכוש.

 בעקרון, מה מעכב את הקונים?

• מחירים גבוהים מדי – 44.9%
• חוסר ודאות כלכלית – 18%
• ציפייה לירידת מחירים – 11.7%
• בעיות מימון או משכנתה – 11.1%
• חוסר התאמה של ההיצע לצרכים – 6.4%

ד"ר דגני מסכמת כי השוק מתחיל להתעורר, אך בזהירות רבה. רוכשי הדירות הראשונות הם הסנונית הראשונה להתחדשות, אך עדיין נדרשת ירידת מחירים ממשית או מבצעי קבלנים משמעותיים כדי להחזיר את התנועה לשוק הדיור הישראלי.

[1] *הנתונים מבוססים על סקרי מעקב חודשי שמבצעת גיאוקרטוגרפיה, והם כוללים מעל 3,000 משקי בית מהחודשיים האחרונים.