הביקוש כבר קיים: פוטנציאל לכ־15 מתחמי מגורים נוספים לסטודנטים.

כבר לא חייב להיות "על גדר האוניברסיטה" כדי להיות אטרקטיבי. מעונות הסטודנטים הפכו להזדמנות זהב נדל״נית והם מתרחקים מהקמפוס – על פי הערכות  קיים ביקוש מידי  ל כ- 10 אלף מיטות, שהם לפחות 15 מתחמים פוטנציאלים. "הצורך הגדול במעונות נוספים גרם לעלייה חדה במחירי השכירות בקרבת מוסדות אקדמאיים" כ 11% מהסטודנטים מחפשים דירת 3 שותפים כ 45% רוצים דירת סטודיו או דירת יחיד. 

כ- 336 אלף סטודנטים לומדים כיום בישראל, מתוכם כ- 7%-8% בלבד גרים במעונות. העלייה בשכר הדירה והחוסר בדירות קטנות ומתאימות לסטודנטים, מצמיחים שוק חדש של מתחמי מגורים שלא בהכרח צמודים לאוניברסיטה או המכללה. חוק יחסית חדש מאפשר כיום לבנות פרויקטים נדלניים בשימושים מסויימים, דוגמת מגורים לסטודנטים על שטחים "חומים" – שטחי ציבור. רשויות מקומיות רבות מקדמות בימים אלה תכניות להקמתה של מתחמי מעונות סטודנטים  חדשים או הרחבה של קיימים על השטחים החומים שבבעלותם שכן, מעונות סטודנטים כאמור מוכרים כמטרה ציבורית ומאפשרים עירוב שימושים במבני ציבור של עד 20%.

לפי בדיקות של ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית היא  מעריכה שכבר היום הביקוש למעונות הוא של עוד כ 10%-,12% מהסטודנטים, מה שמעיד על חוסר של כ-10 אלף מיטות. בוועדה לתקצוב ותכנון (ות"ת) במועצה להשכלה גבוהה (מל"ג)  דנו לאחרונה בצורך של כ- 15%, כאשר לדעתם מדובר  בצורך של כ-25 אלף מיטות נוספות לסטודנטים. זאת בעקבות הערכות כי מספר הסטודנטים בישראל צפוי לגדול לכ־350–360 אלף לקראת 2030 ולכ־370–380 אלף בתחילת העשור הבא. בישראל 57 מוסדות לימוד אקדמיים וההיצע שלהם למעונות לסטודנטים עדיין דל מאוד. אומדן מספר המיטות במעונות הנע סביב 27-28 אלף מיטות, מלמד על יחס נמוך בין מספר הסטודנטים למספר המיטות עבורם בישראל. לאחרונה אישרה הועדה המחוזית מרכז תכנית להקמת 805 יחידות דיור לסטודנטים ולסגל עם חזית מסחרית של כ-900 מ"ר, לרחוב הרצל ברחובות ובמיקום אסטרטגי סמוך לתחנת מטרו עתידית ולרכבת ישראל.

תמונת המצב באוניברסיטאות הגדולות

האוניברסיטאות הגדולות  פיתחו עם השנים הקמה מעונות בשטחן, אך כיום במקרים רבים המקומות המצומצמים מתמלאים דיי מהר. כמו כן קיימות מגבלות של הקמת מעונות בתוך האוניברסיטה שליזם פרטי ורשות מקומית אין והם יכולים לייצר מעונות מודרניים יותר מהתאימים לצרכים והרצונות של הסטודנטים היום בדגש על יצירת הקהילה. הטכניון והאוניברסיטה העברית מחזיקים במספר הרב ביותר של יחידות לסטודנטים, בהם גרים גם אנשי מחקר וסגל,[ טבלה בהמשך]. מעונות הסטודנטים כוללים היום מגוון הולך וגדל של אפשרויות: חדרים ישנים בקמפוס, דירות שותפים, יחידות סטודיו, דירות לזוגות, וגם מתחמי מגורים הכוללים חללי עבודה, חדרי כושר, מסחר ושירותים קהילתיים. על פי המחקר של גיאוקרטוגרפיה, השיעור הגבוה של סטודנטים הגרים היום בדירות שכורות, כ- 46%, מדגיש את הצורך בהגדלת מספר המיטות לסטודנטים בישראל. לכן בחומש האחרון חלה עלייה חדה בשוק השכירות ליד מוסדות אקדמיים במחירי דירות קטנות. 

היכן גרים הסטודנטים היום?

• 45%46%  גרים בדירה שכורה
• 7%-8%     גרים במעונות
• 36%         גרים אצל ההורים או משפחה
• 9%-10%  גרים בדירה בבעלותם

מה מעדיפים היום הסטודנטים?

דור ה-Y וה-Z מעדיפים היום חוויה וחיי קהילה במתחמי מעונות סטודנטים חדשניים ומודרניים, גם אם הם לא ממוקמים ליד המוסדות להשכלה גבוהה. הם מעדיפים לנסוע ללימודים על פני מגורים במעונות סטודנטים ליד הקמפוסים, שלרוב מיושנים ו"עייפים" או שאינם מספקים חיי קהילה ופסיליטיז ברמה גבוהה. בשטחים המשותפים המעונות המודרניים מציעים היום אלמנטים שלמעונות הקלאסיים והישנים קשה להתחרות בהם כגון :  חדר כושר, מכבסה, חללי מוזיקה, חללי עבודה ולימוד משותפים, פיתוח סביבתי, גינה קהילתית, מסחר, מסעדות , בארים ובתי קפה, סופרמרקט ושירותים לסטודנטים וגם לתושבי השכונה. לפי המחקר של גיאוקרטוגרפיה  85% מהסטודנטים מחפשים באזור המגורים שלהם מכבסה בשירות עצמי, אפילו על חשבון חללי עבודה משותפים קטנים יותר, ורבים מהם מבקשים חנייה בעיקר כאשר הקמפוס מרוחק מהמוסד האקדמי

תמהיל דירות מבוקש על ידי סטודנטים:

כ-45% דירת יחיד, סטודיו או דירה גדולה יותר (כשליש)

כ-24% דירה ל-2 שותפים

כ-20% דירה לזוג

כ-11% דירה ל-3 שותפים

המעונות כבר לא חייבים להיות ליד האוניברסיטה

בעבר מעונות סטודנטים נתפסו כחלק מהקמפוס והתמקדו במתן מיטה במחיר נמוך יחסית. בשנים האחרונות, לצד המעונות המסורתיים צומחים מתחמים המרוחקים מהמוסד האקדמי אך ממוקמים ליד תחנות רכבת, צירי תחבורה ציבורית, אזורי תעסוקה ומרכזי ערים. על פי גיאוקרטוגרפיה הדבר המרכזי שהשתנה הוא שהסטודנטים אינם בוחנים רק את המרחק הישיר מהקמפוס, אלא את מכלול איכות החיים, זמני הנסיעה, סביבת המגורים ורמת השירותים. המשמעות היא שמעונות חדשים אינם חייבים לשבת על גדר האוניברסיטה כדי להיות אטרקטיביים. במיקום נכון, מתחם יכול לשרת סטודנטים מכמה מוסדות, לצד תלמידי מחקר, זוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות המחפשות מגורים קטנים ומנוהלים. מחקרים ממוקדים שביצעה גיאוקרטוגרפיה, באזור ירושלים, השרון והמרכז, מעידים כי כ-90% מהסטודנטים מייחסים חשיבות גבוהה לאיכות המגורים במתחם, כ-85% לנגישות וקרבה, וכ-80% בלבד למחיר ולשירותים.

דוגמאות קיימות בשטח – בכפר סבא ורחובות.

ממצאי גיאוקרטוגרפיה בפתח תקווה ובכפר סבא מצביעים על כך שפוטנציאל למעונות סטודנטים תלוי בעיקר בהיקף אוכלוסיית הסטודנטים במרחב, בנגישות למוסדות לימוד ובחלופות הדיור הקיימות.באזור כפר סבא, הביקוש למעונות סטודנטים אינו נגזר רק ממספר הסטודנטים בעיר. כלכלני גיאוקרטוגרפיה בחנו לאחרונה  את פרויקט JOY, הממחיש את השינוי בצורך להתמקם דווקא ליד מוסד אקדמי. הפרויקט כולל כ־370 דירות 1-3 חדרים, ל כ- 700 סטודנטים. הפרויקט נמצא סמוך לתחנת רכבת, לתחנה מרכזית, לכביש מהיר, 531 ולאזורי התעסוקה של כפר סבא, רעננה והרצליה. הנגישות תשתפר בעתיד לאחר שתוקם תחנת המטרו ליד המתחם במרחב העיקרי הכולל את כפר סבא, רעננה והוד השרון. לפי גיאוקרטוגרפיה צפויה עליית ערך של הדירות בסביבה ב-10% לפחות. כפר סבא אמנם אינה מזוהה כעיר אוניברסיטאית מובהקת, אולם, נמצא שיש ביקוש למתחם בכפר סבא גם בקרב סטודנטים מרעננה, הוד השרון, הרצליה ויישובים נוספים. הסטודנטים יגיעו ממוסדות כמו בית ברל, שערי מדע ומשפט, רופין, אוניברסיטת רייכמן וכמובן גם כאלה שלומדים במוסדות בתל אביב. במרחב המיידי סביב כפר סבא גרים היום כ־8,000 סטודנטים שרובם לומדים מחוץ לעיר מגוריהם. מגורים בכפר סבא יועדפו בשל סביבת מגורים איכותית ונגישות לרכבת על פני מגורים ישנים ליד הקמפוס. בשתי הערים, פתח תקווה וכפר סבא, נוצר בסיס ביקוש למוצר מגורים סטודנטיאלי עירוני הנשען לא רק על מספר הסטודנטים המקומי, אלא גם על החסר בדירות קטנות, נגישות למספר מוסדות אקדמיים והעדפה למגורים איכותיים ומנוהלים במיקום נגיש. רחובות היא דוגמה לעיר עם מוסדות אקדמיים רבים אשר גם זקוקה להרחבה של המעונות הקיימים בעיר. אחד הפרויקטים הנמצא בתהליכי שיווק מתקדמים בעיר הוא מתחם WEME של חברת גרופית הממוקם קרוב למכללת פרס. המתחם כולל  250 יחידות ובסה"כ ייבנו בהמשך עד 400 . גודל היחידות נע בין 20 ל-35 מ"ר, הקומה התחתונה מוקדשת למסחר ולשירותים, המתחם כול הרבה שטחי ציבור ומרחב ירוק והוא פתוח לסטודנטים גם ממוסדות אחרים בעיר.

מסקנות מרכזיות

לא כל מגרש מתאים, להקמת מעונות. למרות הביקוש הרב, כלכלני גיאוקרטוגרפיה מציינים כי מעונות סטודנטים אינם פתרון אוטומטי לכל קרקע או מבנה פנוי, כפי שמנסות היום הרשויות המקומיות לעשות. "השאלה אינה ״כמה חדרים אפשר להכניס״, אלא מי אמור לגור במקום, מהו המחיר שיוכל לשלם, לאילו מוסדות הוא נוסע ומהן החלופות הקיימות עבורו. יש הבדל בין  מתחם הצמוד לאוניברסיטה גדולה, למכללה אזורית, לפרויקט המשרת כמה מוסדות;, להסבה של מבנה משרדים, לפרויקט פרטי להשכרה ארוכת טווח ולכפר סטודנטים המבוסס גם על פעילות קהילתית. תמהיל היחידות ישתנה לפי המיקום" אתגר האמיתי הוא לחבר בין שינוי ייעוד, ביקוש וכדאיות. ההיסטוריה מלמדת שהכרזה על פרויקט או הקצאת קרקע אינן מבטיחות שהמעונות אכן יוקמו. נמצאו כבר בעבר פערים משמעותיים בין מספר החדרים שתוכננו או הוקצתה עבורם קרקע לבין מספר החדרים שהגיעו לשלבי ביצוע ואכלוס. הפרוגרמה התכנונית קובעת אם הפרויקט יחיה או ייכשל, והיא אינה רק פתרון אדריכלי.  הרשות המקומית צריכה לבחון כיצד המעונות משתלבים במדיניות הדיור, התעסוקה, התחבורה, מרכז העיר וצרכי הציבור.

מה צפוי בעתיד?

ד"ר רינה דגני מעריכה ש "הביקוש למעונות יוביל בשנים הקרובות לפיתוח מדורג של לפחות 15 מתחמי מגורים נוספים לסטודנטים, שיפוזרו בערים בעלות נגישות גבוהה למוסדות אקדמיים קיימים ולמוקדי השכלה הנמצאים בתהליכי התרחבות, זאת בהיקף ממוצע של כ־400–600 מיטות למתחם. מדובר בתוספת ראשונית של כ־8–12 אלף מקומות דיור, שאינה מחייבת הצמדות פיזית לקמפוס. פיזור כזה צריך להביא בחשבון גם את מפת ההשכלה הגבוהה העתידית: בינואר 2026 אישרה המל"ג את הפיכת מכללת תל־חי לאוניברסיטת קריית שמונה בגליל, מהלך שצפוי לחזק את הביקוש למגורי סטודנטים בצפון, ובבאר שבע נמשך פיתוחו של הקמפוס הצפוני של אוניברסיטת בן־גוריון, שבו מצויים כיום בביצוע ובתכנון מבני הוראה, מחקר, יזמות ותשתיות נוספים". "לצד ייזום מתחמים חדשים, לרשויות המקומיות קיים כלי משמעותי נוסף: קידום מעונות על קרקעות ציבוריות וייעול השימוש ב"שטחים חומים". מוסיפה ד"ר דגני. "במסגרת עירוב שימושים במגרשים ציבוריים ניתן, בכפוף לתוכנית החלה ולסמכויות מוסד התכנון, לשלב גם שימושים שאינם ציבוריים בהיקף של עד כ־20% מזכויות הבנייה, ובכך לייצר מודלים המשלבים מעונות, שירותים ציבוריים ושימושים משלימים".

לסיכום, המחקר מדגיש כי שילוב בין פריסה ארצית יזומה של מתחמים לבין ניצול יעיל של עתודות קרקע עירוניות יכול להפוך את המחסור הקיים היום ממגבלה להזדמנות תכנונית, נדל"נית ועירונית, ולייצר מלאי דיור גמיש שיתפתח בהתאם למפת הביקושים האקדמית של השנים הקרובות . הצפי על פי גיאוקרטוגרפיה, הוא שהביקוש למגורי סטודנטים מנוהלים ימשיך לנסוק עם העלייה הצפויה במספר הסטודנטים, המחסור הארצי במיטות עבורם, מחירי השכירות והקושי של צעירים לרכוש דירה. במקביל, יותר רשויות ויזמים בוחנים הסבה של משרדים, מלונות ומבנים שאינם מממשים את הפוטנציאל שלהם. אלא שלא כל הסבה תצליח. המחסור במעונות יוצר הזדמנות אולם אינו תחליף לתכנון ובדיקת היתכנות לפרויקט.

הביקוש הוא נקודת הפתיחה. התאמה נכונה של המיקום, המחיר והמוצר היא המפתח למימוש הפוטנציאל.