המטרו יתקרב, אבל האם כל זכויות הבנייה סביבו יתממשו?
על עומס תכנוני, ביקושים והפער שבין זכויות בנייה לבין מימושן.
תמ״א 70 מקדמת ציפוף ועירוב שימושים סביב תחנות המטרו. אלא שמלאי הזכויות המצטבר אינו מספר פשוט: תוכניות חופפות, פרויקטים שכבר מומשו ותחרות על אותם ביקושים מקשים על הערכת ההיצע העתידי. רמת גן ממחישה היטב את האתגר.
רמת גן: בין מתחם הבורסה למסדרון M2
רמת גן ממחישה שני צדדים שונים של עומס תכנוני. במתחם הבורסה, תוכנית רג/1800 קובעת מסגרת לפיתוח מרכז עסקים מטרופוליני עם עד כ־3 מיליון מ״ר לתעסוקה וכ־200 אלף מ״ר למסחר, לצד מגורים, מלונאות ושימושי ציבור. מדובר בקיבולת תכנונית רחבה, לא במלאי שטחים פנויים הממתין כולו לאכלוס. בספטמבר 2026 דווח גם על שורת מגדלים המקודמים במתחם, חלקם עדיין בשלבי תכנון. השאלה היא לא אם הבורסה היא מוקד תעסוקה מוצלח, אלא כיצד קצב הפיתוח העתידי שלה משתלב עם ההיצע המתוכנן בתל אביב ובמוקדים מתחרים.
מקרה בוחן שונה נערך במסדרון קו M2 ברמת גן, סביב מרחב תחנת הרא״ה. בסריקה ראשונית של כ־2,386 דונם נבחנו 44 תוכניות ו־2,381 רשומות גוש–חלקה. ב־64 חלקות נמצאו שיוכים ליותר מתוכנית אחת, אך אין בכך הוכחה לכפל זכויות. בתוכניות נקודתיות זוהו תוספות מדווחות של 838 יחידות דיור בתוכניות שסווגו כמאושרות ו־571 בתוכניות בהליכי תכנון. מספרים אלה אינם כוללים את מלוא השפעת התוכניות הרוחביות ואינם משקפים יתרה נטו בלתי ממומשת. ההבחנה חשובה: מתחם הבורסה ומסדרון M2 אינם אותו פוליגון תכנוני. האחד מדגים את היקף פוטנציאל התעסוקה, והשני את הקושי לקבוע כמה זכויות תקפות וניתנות למימוש במרחב עירוני מרובה תוכניות. ברמת גן מתחדדת גם שאלת השלביות. פיתוח מגדלי משרדים בבורסה לצד מוקדי תעסוקה מתחרים בגוש דן משפיע על קצב השיווק, דמי השכירות והכדאיות של כל פרויקט. לעומת זאת, התחדשות בניינית במסדרון M2 תלויה במידה רבה בעלויות הריסה ובנייה, בתמורות לבעלי הדירות ובהסכמות קנייניות. אלה מנגנוני מימוש שונים, ולכן אין להעריך את שניהם באמצעות מדד אחיד של זכויות למ״ר.
שוק המשרדים אינו שוק אחד
סקירת גיאוקרטוגרפיה משנת 2025 הצביעה על קצב גמר בנייה גבוה של משרדים, אך אין להסיק מכך עודף אחיד. בשנים 2025–2026 ניכרה שונות בין מוקדים בעלי תפוסה גבוהה לבין מתחמים המתחרים על שוכרים. לכן יש להבחין בין זכויות תכנוניות, שטחים שהושלמו, תפוסה וביקוש אפקטיבי. תחרות בין רשויות, שוק אחד לרשויות המקומיות יש תמריץ להרחיב שטחי תעסוקה, בין היתר בשל הכנסות מארנונה עסקית. אולם רמת גן, תל אביב, בני ברק ופתח תקווה אינן שוקי משרדים נפרדים: חברה המעבירה את משרדיה מרשות אחת לאחרת עשויה לחזק את מוקד היעד, ובמקביל לפנות שטחים במיקומה הקודם. לכן סכימה של תחזיות ביקוש עירוניות עלולה להפריז בגידול המטרופוליני, אם לא מנכים ביקושים שהועתקו בין מוקדים.
ממלאי זכויות למלאי בר־מימוש
ריבוי תוכניות אינו שקול לריבוי זכויות שניתן לצבור. תוכנית אחת עשויה להחליף אחרת, תוכנית רוחבית עשויה לחול רק בתנאים מסוימים, וזכויות שכבר נוצלו אינן חלק מהמלאי העתידי. לכך מצטרפים רווחיות יזמית, עלויות בנייה, מיסוי, מימון והסכמות בעלי זכויות. לפיכך, גם מלאי מאושר גדול יכול להתממש באיטיות, ובמקומות אחרים זכויות הבנייה דווקא אינן מספיקות ליצירת כדאיות. במחקר שערכה גיאוקרטוגרפיה בסביבת 49 תחנות מטרו נמצאה ירידה חדה במספר העסקאות הגדולות במדגם בשנת 2023 ביחס לשנים 2021–2022. הממצא אינו מוכיח שמיסוי המטרו לבדו גרם לירידה, אך הוא מדגיש את השפעת סביבת השוק ותנאי המימון על מועד המימוש. גם למימוש איטי יש השלכות עירוניות: חזיתות מסחריות עלולות להישאר ללא שוכרים, והכנסות צפויות עשויות להידחות ביחס להשקעות בתשתיות. עם זאת, מלאי זכויות גדול אינו כשל כשלעצמו; רזרבה תכנונית נדרשת לטווח הארוך. הסיכון מתעורר כאשר תמהיל השימושים ולוחות הזמנים אינם מתיישבים עם קצב האכלוס והפעילות הכלכלית.
רמלה: פער הזמנים שבין הזכויות לתחבורה
המע״ר המתוכנן ברמלה מדגים את אתגר השלביות. זכויות למסחר ולתעסוקה עשויות להתבסס על נגישות תחבורתית משופרת, בעוד שהבינוי עצמו יכול להתקדם שנים לפני הפעלת מערכת המטרו. במצב זה כדאיות הפרויקט תלויה גם בביקוש בתקופת הביניים, ולא רק בפוטנציאל ארוך הטווח.
 | מודל בקרה אחוד למסדרונות התחבורה הפתרון הוא מודל אחוד המצליב בין תוכניות תקפות ומוצעות, גבולות מגרשים, היתרי בנייה, מימוש בפועל ונתוני שוק. באמצעותו ניתן להפיק לכל תחנה או מסדרון מאזן זכויות נטו, להעריך שנות ספיגה למגורים, מסחר ותעסוקה ולסמן מוקדים שבהם קיים פער בין הקיבולת התכנונית לבין כדאיות המימוש או הביקוש. זהו כלי לבחינת סדרי עדיפויות ותמהילי שימושים, ולא טענה גורפת שתמ״א 70 העניקה זכויות עודפות. |
הצלחה תכנונית אינה נמדדת רק בזכויות שניתן לאשר, אלא ביכולת להפוך אותן בהדרגה למגורים מאוכלסים, למוקדי תעסוקה פעילים ולמרחב עירוני מתפקד.
ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, התייחסה לנושא בתוכנית "הנדלניסטים".
ד"ר רינה דגני , |