מאמרים
תגיות: התחדשות עירונית, נדל"ן
מכפיל כלכלי והשפעתו על ההתחדשות העירונית
ההתחדשות העירונית עדיין משתלמת ליזמים יותר בערי מרכז הארץ בהם ערך הדירות גבוה. ככל שנתרחק מתל אביב ורמת גן המכפילים ימשיכו לגדול. המכפיל הכלכלי הוא אחד הגורמים החשובים הן ליזמים והן לרשות המקומית, המכפיל הכלכלי קובע את מספר הדירות שהיזם יוכל לממן את הפרויקט והריוחיות שלו.
במה מותנה מכפיל הכלכלי?
גובה המכפיל הכלכלי מותנה בערך הקרקע בכל מקום, כאשר הקרקע יקרה המכפיל נמוך יחסית, כאשר הקרקע זולה נדרש מכפיל גבוה, כלומר, היזם צריך לבנות יותר דירות כדי לממן את הפרויקט. לעיתים מצרפים גם שטח מסחרי או שטחי תעסוקה כדי להגדיל את ריווחיות היזם. המכפיל הכלכלי הממוצע במדגם מייצג של מתחמי פינוי בינוי הוא 3.75, כלומר במקום פינוי של כ- 14,400 דירות יבנו כ- 54,000. כך עולה מבדיקות כלכליות שערכה גיאוקרטוגרפיה ב 83 מתחמי פינוי בינוי ב-20 יישובים, כחלק מפרויקטים של פרוגרמות, תכנון חברתי ושיתוף ציבור שעורכת החברה.
המכפיל הכלכלי – באזורי הביקוש נעים ברוב המקרים בין 2 בפרויקט ברמת גן לבין 6.6 בפרויקט בנשר כדגמה. ב- 7% בלבד מהמתחמים יש מכפיל נמוך מ־2.5, כלומר, על כל 100 דירות ייבנו 250, שהם 150 דירות נוספות. כ־ 28% מהמתחמים נמצאים במכפיל בטווח של 2.7–3.3. ביישובים פריפריאליים כשערך הקרקע נמוך, כמו נוף הגליל, מגדל העמק, מעלות תרשיחא המכפילים הנדרשים הם כמעט 7 ויותר, אולם גם במקומות מרכזיים יותר כמו נשר, באר יעקוב וטירת הכרמל נדרשים מכפילים גבוהים מעל 5.5.
| מתחמים ביישובים שנבדקו | מכפיל כלכלי | % מהמתחמים |
| נוף הגליל ומגדל העמק | 7-9.8 | 3% |
| מעלות תרשיחא, באר יעקב, נשר, טירת כרמל | 6.9 -5.5 | 14% |
| חולון, יבנה אור יהודה, ירושלים, חיפה | 5.3 – 4.3 | 18% |
| נתניה, אזור, חיפה, בת ים, רמת גן, ירושלים | 4.2 – 3.4 | 23% |
| נס ציונה, ירושלים, חולון, גבעתיים, רמת גן , הוד השרון | 3.2-2.7 | 30% |
| רמת גן, ראשון לציון | עד 2.5 | 7% |
*לא כולל מתחמים בתל אביב
מחירי הדירות והמחיר למ"ר משתנים, כאמור, לפי יישוב ואזור בתוך הישוב . ברמת גן נמכרה דירה במחיר ממוצא של 2.6 מיליון ₪ והמחיר למ"ר היה 38 אלף ₪, לכן מכפיל הדירות היה 2.5 בלבד, לעומת זאת בנשר תל חנן מחיר דירה ממוצעת היה 1.75 מיליון ש"ח, המחיר למ"ר 19,000 ₪ בממוצע. לכן המכפיל הוא גבוה 6, כלומר, במקום 80 דירות ייבנו 485 דירות, כלומר כ- 400 דירות נוספות. תל אביב מובילה בתכניות פינוי ובינוי שאושרו ובמספר מתחמי ההתחדשות העירונית, זאת בשל המחיר הגבוה למ"ר בעיר. בתל אביב , שבה ערך הקרקע הגבוה ביותר במדינה אושרו במצטבר עד סוף 2024, 54 תכניות, 11,488 יח"ד קיימות, 22,213 יח"ד מוצעות – מכפיל 1.9 , פחות מ- 2. במתחמי פינוי בינוי להתחדשות עירונית, אושרו בעיר 13 מתחמים, 1,660 יח"ד קיימות, 4,348 יח"ד מוצעות , מכפיל 2.6 בממוצע.
הקשר בין מחיר דירה למכפיל כלכלי כשהמחיר למטר עולה המכפיל הכלכלי יורד – גרף מאת גיאוקרטוגרפיה
דוגמאות לפרוייקטים בהתחדשות עירונית
(מחירי דירות והמכפיל הכלכלי שלהן שנת 2024)
| דוגמאות | מכפיל | מחיר למ"ר ₪ | מחיר דירה ממוצע | גודל דירה |
| נוף הגליל | 9.8 | 12,500 | 806,000 | 65 |
| מעלות תרשיחא | 6.4 | 14,500 | 1,750,000 | 120 |
| נשר תל חנן | 6.0 | 19,000 | 1,340,000 | 71 |
| ירושלים, קרית מנחם | 5.2 | 33,000 | 2,200,000 | 67 |
| חולון, תל גיבורים | 4.3 | 28,900 | 1,850,000 | 65 |
| נתניה רמת נדין | 4.2 | 29,800 | 1,550,000 | 58 |
| ירושלים, גאולים-בקעה | 3.7 | 43,900 | 3,250,000 | 78 |
| רמת גן ארלוזורוב | 2.5 | 38,000 | 2,630,000 | 72 |
| ראשון לציון, רמב"ם | 3.1 | 25,000 | 2,170,000 | 87 |
איך להפחית את המכפיל הכלכלי ולהגדיל רווחיות של היזם?
בעלי הדירות צריכים להבין שכדי לקדם פרויקט פינוי בינוי הם צריכים לעיתים לוותר על הטבות רבות כמו דירה יותר גדולה, שכר דירה לתקופה קצרה יותר, פחות שיפורים בסביבה וכו'.
ד"ר רינה דגני , החטיבה לייעוץ כלכלי אורבני |