מגמות חדשות בשוק המשרדים

הביקוש הרב למשרדים בתל אביב הוליד היצע מגוון, עדכני וחדשני, הנותן מענה לצרכים המתפתחים. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, בתל אביב בסוף העשור הנוכחי יהיו כ-4 מיליון מ"ר של משרדים, שהם כ-15% מההיצע בכל הארץ. היקף המשרדים בעיר, ובייחוד הבנייה של מגדלי משרדים חדשים בתל אביב וגם בערים הסובבות אותה כמו הרצליה, בני ברק, חולון ופתח תקווה ובעתיד גם בראשון לציון ועוד, מציבים שאלה האם ההיצע עולה על הביקוש.

בשנים האחרונות, התוספת של משרדים בתל אביב היא של כ-100 אלף מ"ר בממוצע שנתי, ובכל שנה מתחילת העשור נבנים בעיר לפחות 70 אלף מ"ר משרדים.

הצורך בתוספת שטחי משרד

כלכלני גיאוקרטוגרפיה שניתחו מגמות בכלכלה ובתעסוקה בישראל, בהתפתחות התוצר העסקי ובצרכים והעדפות של עסקים, מזהים כי קיים צורך בשטחים אלה בתל אביב, ובתנאי שהם יספקו ערך עסקי ללקוחותיהם.

המשק הישראלי גדל בקצב של למעלה מ-3% בשנה, ובהתאם גדל גם מספר העסקים בענפים בהם יש צורך בשטחי משרדים. מספר התאגידים הגדולים, שמעסיקים מעל 75 עובדים, גדל בקצב מהיר: כיום פועלים למעלה מ- 5,500 עסקים בסגמנט זה לעומת כ-4,500 בתחילת העשור, והתכנסות של עסקים בתחום ההיי-טק והשירותים העסקיים למטרופולין גוש דן.

חידושים בולטים בענף המשרדים בשנים האחרונות 

אמנם קיים ביקוש לשטחי משרד, אבל הוא השתכלל, והיום עסקים מעלים דרישות שונות ביחס למודלים עסקיים ולשירותים שהם מקבלים בנכס בו הם נמצאים, כמפורט להלן:

• הרחבה של משרדים שמשווקים בשיטה של קבוצות רכישה או מכירה – משקיעים ובעלי משרדים קטנים, הבניינים מאופיינים בריבוי דיירים ומעט עוגנים. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, כ-35% מהעסקים שצורכים משרדים בגוש דן, שוקלים היום אפשרות לרכוש משרדים, כאשר יעברו ממיקומם הנוכחי.
•  הקמת חללי עבודה משותפים (בכל הארץ) – מענה לצרכים של עסקים קטנים (עצמאיים ומשרדים קטנים) שמשדרגים את "רמת החיים של העסק". היום כ-%5 משטחי המשרדים בתל אביב הם שטחים בחללי עבודה משותפים.
•  הרחבה של מכלול השירותים שמסופקים בשטחים הציבוריים – הגדלת האטרקטיביות למשיכת שוכרים ויצירת ערך לעובדים.
• מגדלים לעומת קמפוסים ופארקים או בנייני בוטיק – גיוון בהתאם לצרכים של עסקים.

שיקולי בחירת מיקום של משרדים

ד"ר רינה דגני, מבעלי גיאוקרטוגרפיה, מומחית בכלכלה עירונית, חברת הנהלת איגוד המתכננים, חוקרת שנים רבות את שוק המשרדים בכל הארץ, וממצאיה מלמדים, כי קיימת שונות רבה, בערך העסקי שמחפשים עסקים במקומות שונים, ובשלבים שונים, וקיימת גם שונות רבה בהיצעים באזורים שונים.

התנועה של עסקים לתוך ומחוץ למטרופולין גוש דן, מונעת משילוב בין שלושה אלמנטים קריטיים: עלות מיקום, נגישות לכוח אדם ותדמית. לכך נוספים שיקולים הקשורים במספר מקומות החנייה, זהות הדיירים האחרים בבניין, נגישות ללקוחות ועוד.

כל חברה תשאף שהעסק ימוקם במשרדים, שבהם עלות המיקום (ארנונה ושכירות) תהיה נמוכה ככל האפשר, אבל מי שמייצר את הערך הם מחד גיסא, הלקוחות שנכונים לשלם עבור המוצר או השירות ולכן חשובה התדמית והמרכזיות של מיקום העסק – כזה שנותן לעסק לגיטימיות. ומאידך גיסא, העובדים בעסק שמייצרים ערך עבור הלקוחות.

אחת המצוקות החמורות שאיתן מתמודדים עסקים היום, הוא הקושי לגייס ולשמר כוח אדם בענפי כלכלה רבים. מצוקה זו בולטת בעיקר בענף ההיי-טק על מגזריו השונים. בתנאים אלה, העובד הופך להיות במרכז, בכל מה שקשור לקבלת ההחלטות של עסקים. זו אחת הסיבות שחברות ההיי-טק, בעיקר אלו שמעסיקות מתכנתים צעירים, שלפני כעשור נטען שהן עוזבות את תל אביב, מתמקמות היום בליבה של העיר: בעזריאלי שרונה, במגדל אטריום ברמת גן, בעתיד גם במתחם TOHA בנחלת יצחק וכמובן במקומות נוספים בעיר.

לצד האזורים בתל אביב, חברות היי-טק רבות נמצאות גם במעטפת של מרכז תל אביב בהרצליה,  ברמת החייל וקריית עתידים וכן בערי השרון – באזורים שבהם יש נגישות גבוהה להון אנושי שתואם את צרכי כוח האדם של העסקים הללו.

מנגד, בענפים שבהם מצוקת כוח האדם פחותה, כמו שירותים עסקיים, שירותים פיננסיים וביטוח ועוד,  שיקולי המיקום שונים. עלות המיקום הופכת ליותר קריטית ומידת התדמית של האזור משפיעה בהתאם לסוג הלקוחות ומידת האינטראקציה איתם. זו אחת הסיבות שחברות בתחום הפיננסיים והביטוח, וגם גופים ציבוריים גדולים, מייצרים תנועה אל מחוץ ללב המטרופולין, למקומות כמו: רמת החייל ועתידים, פתח תקווה, בני ברק, חולון, אור יהודה ועוד. השיקולים שלהם הם נגישות לצירי תנועה או רכבת, חנייה זמינה, נכס איכותי, ובדרך כלל חדש, וסביבה עסקית תומכת שמתורגמת לריכוז עסקים משלימים, היצעים מסחריים ופעילות פנאי.

התפתחות מוקדי תעסוקה

ישנם מספר מוקדים, ייחודיים לסביבה שלהם, שהתפתחו לאורך השנים והם יוצרים ערך נוסף עבור לקוחות, שאינם בהכרח בלב הקונצנזוס, כאשר בוחנים מוקדי תעסוקה לחברות מובילות:

• אזור קריית עתידים, בתל אביב נהנה מההילה של שייכות לעיר תל אביב כמותג בינלאומי, שילוב של נכסים חדשים ומודרניים עם שירותים עסקיים תומכים, הובלת יוזמות לקידום חדשנות ומתחם שמנוהל ברמת פיתוח גבוהה כאקוסיסטם ייחודי בעל ערך עסקי לדיירי הפארק תוך הבאה לידי ביטוי של הבעלות הייחודית המשותפת לעיריית תל אביב-יפו ואוניברסיטת תל אביב.
• פארק המדע ברחובות ונס ציונה הוא מוקד תעסוקה בולט הודות לסמיכות למוקדי השכלה גבוהה איכותיים מאוד (הטכניון והפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית), לצד נגישות להון אנושי איכותי בעיר ובסביבה, ונגישות גבוהה הודות לרכבת שמחברת את העיר לדרום ולצפון.
• פארק עופר בפתח תקווה מאוד נגיש לצירי תנועה, ונמצא בסמיכות לתל אביב, כאשר בתוך הפארק עצמו שילוב של תאגידים בעלי שם בינלאומי ומגוון שירותים אטרקטיבי לעסקים.
• אזור העסקים בחולון שהתבסס כמוקד עסקים בולט בשנים האחרונות הודות למספר תהליכים מקבילים של הנגשה תחבורתית, פעילות תדמית, מעורבות אקטיבית של העירייה וכניסה של יזמים גדולים לעיר.

תחרות צפויה

בשנים הקרובות צפויה תחרות רבה מצד רשויות מקומיות, במטרה למשוך עסקים חדשים, וכדי לייצר מקומות תעסוקה איכותיים, ובכך להגדיל את מקורות ההכנסה העצמיים של הרשויות. זו תהיה הזדמנות עבור עסקים לקבל הטבות בארנונה. רשויות שפועלות במישור הזה הן ראשון לציון ובת ים וגם בני ברק, כפר סבא ועוד. נוסף להן, יתחרו היזמים, אשר בונים במטרופולין, למשוך עסקים קיימים וחדשים לשטחים המודרניים שהם מקימים.

נוכח העובדה שקיים ביקוש לשטחים הללו, המחירים ישמרו על רמתם הגבוהה, אך היזמים ידרשו לשדרג אף יותר את מערך השירותים התומך לעסקים, בהקצאת יותר שטחים ציבוריים בלובי, בטרקליני עסקים ובשירותים נוספים, אשר ייצרו ערך מוסף לחברות ולהון האנושי שעובד בהם.

אחד השווקים שעדיין לא מקבל מענה בנכסי משרדים מודרניים הם עסקים קטנים בערים קטנות. מניתוח שוק המשרדים בערים קטנות, שערכה ד"ר דגני  עולה, שאמנם מדובר על ערים עם כלכלה עירונית מאוד מצומצמת, אולם, ככל שגדלה האוכלוסייה שלהן וגדל חלקם של העוסקים במקצועות חופשיים, גדל גם הצורך בשטחי משרדים לעסקים הללו. אבל בגלל הריחוק הגיאוגרפי והתפיסתי, והעובדה שמודבר על ביקוש לשטחים בהיקף מוגבל, השוק החופשי טרם התאים את עצמו לצרכים הללו, של הקמת שטחי משרדים מודרניים בהיקפים מצומצמים. היום ניכרת התעוררות יוזמת דווקא מצד הרשויות המקומיות, אשר מפתחות מודלים עסקיים ומימוניים, להקמה של נכסים מניבים עבור עסקים מקומיים קטנים.