הכנת פרוגרמה

בעולמות התכנון העירוני, הנדל"ן והתשתיות, אין מקום לניסוי וטעיה. הכנת פרוגרמה היא השלב הקריטי שבו חזון תכנוני, ניתוח כלכלי והקשר מרחבי נפגשים למסמך אחד סדור, המשמש מצפן לפרויקט- מהרעיון הראשוני ועד למימוש בפועל.

בין אם מדובר ביוזמה של יזם פרטי, רשות מקומית, משרד ממשלתי או חברה ציבורית, פרוגרמה מקצועית מאפשרת קבלת החלטות תכנוניות וכלכליות על בסיס נתונים, ניתוחים והערכות מושכלות – ולא על אינטואיציה בלבד. זהו כלי עבודה שמצמצם אי-ודאות, משפר היתכנות ומייצר שפה משותפת בין כלל הגורמים המעורבים בפרויקט.

בקבוצת גיאוקרטוגרפיה, בראשות ד"ר רינה דגני – מומחית לכלכלה עירונית, אנו משלבים ניסיון מחקרי וכלכלי של עשרות שנים עם מחלקה מובילה לתכנון אורבני והתחדשות עירונית. המחלקה פועלת באופן שוטף מול רשויות מקומיות, מינהלות, יזמים, אדריכלים וגופי תכנון, ומביאה לשולחן ראייה רב-תחומית הנשענת על נתונים, הבנה חברתית ורגישות למורכבות השטח.

מהי פרוגרמה לתכנון?

פרוגרמה לתכנון היא מסמך אסטרטגי ומדיד, המגדיר את מסגרת הפעולה של הפרויקט ומספק מענה לשאלות היסוד שלו, ובהן:

• מי האוכלוסייה שהפרויקט נועד לשרת -כיום ובעתיד.
• אילו שימושי קרקע, מבנים ושירותים נדרשים לצורך מענה מיטבי לצרכים אלו.
• מהם היקפי הבנייה המתאימים: שטחים, יחידות דיור, צפיפות, תמהיל שימושים ותפקודים.
• מהן ההשלכות הכלכליות, התחבורתיות והחברתיות של חלופות תכנוניות שונות.

בעוד שתוכנית אדריכלית עוסקת בתרגום הרעיונות לשפה פיזית של שרטוטים, חזיתות ותוכניות בניין, הפרוגרמה עוסקת בשאלות היסוד של מה צריך, למי, ובהיקף ובאיזון המתאימים, ורק לאחר מכן מגיע שלב ה"איך זה ייראה". לכן, פרוגרמה מקצועית מהווה מסמך יסוד עבור יזמים, אדריכלים, שמאים וגופי תכנון, והיא חיונית במיוחד בפרויקטים מורכבים ורחבי היקף, שבהם נדרשת אינטגרציה בין שיקולים תכנוניים, כלכליים וחברתיים.

התקשרו עכשיו 03-7682222 
שלחו לנו מייל

סוגי פרוגרמות שאנחנו מכינים בגיאוקרטוגרפיה

בגיאוקרטוגרפיה אנו מכינים מגוון רחב של פרוגרמות, בהתאם לאופי הפרויקט ולצורכי הלקוח:

1. פרוגרמה תכנונית (פרוגרמה לתכנון):

פרוגרמות המגדירות תמהילי שימושים / עירוב שימושים מיטביים ובראיה עתידית בכל שווקי הנדל"ן:

• מגורים "רגילים": מי צפוי לגור בפרויקט (פרופיל רוכש פוטנציאלי, דמוגרפיה, מאיזו עיר יגיע), איזה דירות כדאי לתכנן (תמהיל מבוקש ונדרש, גודל וסוג חדרים), מה מחירי מכירה/השכרה צפויים (כולל ניתוח רגישות למחיר), ומהו ה-USP (הערך המוסף) וקצב המכירות השנתי.
• מגורים "מיוחדים": מעונות סטודנטים, דיור מוגן, דירות קטנות, דיור להשכרה.
• תעסוקה: משרדים, לוגיסטיקה, תעשייה, חוות שרתים – איזה סוג תעסוקה צפוי להצליח באזור, באיזה היקפים ובאיזה דמ"ש צפויים.
• מסחר: כמה מסחר ומאיזה סוג מומלץ לתכנן, באיזה קונספט ותמהיל, מהם פדיון וגובה דמ"ש הצפויים ולפי קטגוריית מסחר, ועבור אילו קהלי יעד.
• מלונאות: איזה קונספט ותמהיל, עבור אילו קהלי יעד, מהו אומדן ההכנסות הצפוי ועוד.

זאת על ידי שילוב בין מחקרים כמותיים ואיכותניים:

• ניתוח מאפייני מיקום ונגישות, שינויים תחבורתיים.
• ניתוח מאזני ביקוש והיצע- במצב קיים וגם בעתיד.
• מגמות דמוגרפיות של אוכלוסייה ומשקי בית.
• איזון בין צרכים ציבוריים לבין היתכנות כלכלית ליזם ולרשות.
• מגמות בשווקי הנדל"ן לסוגיו.
• סטטוטוריקה ורצונות גופי התכנון – בחינת תכניות מתאר ותכניות אב, מסמכי מדיניות.
• מודלים כלכליים, תרחישים וחלופות, כולל שמאות.
• סקרים – סקרי שטח, לקוח סמוי, סקר אינטרנטי, קבוצות מיקוד, מודיעין עסקי ועוד .

פרוגרמות אלה משמשות בסיס לתוכניות מתאר, מתחמי התחדשות עירונית, שכונות חדשות, אזורי תעסוקה, מתחמי תחבורה משולבים ועוד.

2. פרוגרמה למבני ציבור ושטחי ציבור
   למשל: מוסדות חינוך, תרבות, בריאות, קהילה, ספורט ופנאי. בפרוגרמה מסוג זה אנו בוחנים:

• את פרופיל האוכלוסייה (גילאים, מאפיינים חברתיים, תחזיות גידול).
• את המצב הקיים (תפוסה, עומסים, מחסור).
• את צרכי התוספת: כמה גני ילדים? אילו בתי ספר? כמה מ"ר לחוגים, ספרייה, מתנ"ס וכדומה.
• את פריסת המבנים במרחב כך שיהיו נגישים וצודקים חברתית. כך, פרוגרמה למבני ציבור הופכת מכלי טכני לכלי שמאפשר תכנון מרחב עירוני אנושי, שוויוני ומותאם לקהילה.

מתי צריך לפנות לייעוץ פרוגרמה?

ייעוץ פרוגרמה נדרש במיוחד כאשר:

• מתכננים שכונה חדשה או רובע עירוני חדש.
• מקדמים תכנית להתחדשות עירונית בהיקף משמעותי.
• בוחנים שינוי ייעוד של מתחם קיים (תעסוקה למגורים, מסחר למגורים, תוספת שימושים מעורבים).
• בוחנים את השימושים המיטביים בחטיבת קרקע פנויה.
• רוצים למקסם את ההכנסות מפעילות קיימת.
• מתכננים קריית חינוך, קמפוס, מרכז עירוני, מתחם תחבורה.
• רשות מקומית רוצה לגבש תכנית ארוכת טווח לשטחי ציבור ולמבני שירות, לבנות תכנית אסטרטגית לעיר או/ו לשטחי מגורים ותעסוקה בה.
• יזם או קבלן מבקש להבין האם תמהיל השימושים שהוא מציע מתאים לשוק ולמדיניות התכנון באזור.

בכל המצבים האלה, הכנת פרוגרמה מקצועית חוסכת טעויות יקרות ומאפשרת קידום תכנון יעיל, מהיר ומדויק יותר מול מוסדות התכנון.

איך נראה תהליך הכנת פרוגרמה בגיאוקרטוגרפיה?

בגיאוקרטוגרפיה תכנון פרוגרמה הוא תהליך מובנה, שקוף ומבוסס נתונים:

1. הגדרת מטרות ושותפים: הבנת החזון, ההקשר התכנוני, המגבלות הרגולטוריות והיעדים הכלכליים. בשלב זה אנו מבהירים יחד עם הלקוח, מה חייב לקרות בפרויקט, מה רצוי, ומה קווי הגבול.
2. איסוף וניתוח נתונים: שילוב מאגרי מידע מרחביים, נתונים דמוגרפיים, נתוני תעסוקה, תחבורה, מחירי נדל"ן, סקרים ומחקרי שוק. לגיאוקרטוגרפיה מאגרי מידע נרחבים על כלל היישובים בישראל, המאפשרים ניתוח עומק והתאמה מדויקת למקום ולסביבה.
3. בניית תמונת מצב ותחזיות: מיפוי המצב הקיים, זיהוי פערים (חוסר במבני ציבור, עודף שטחי מסחר, עומסי תנועה), ובניית תחזיות לאוכלוסייה ולביקושם העתידיים.
4. גיבוש חלופות פרוגרמה ותמהילי שימושים: גיבוש קונספט ותמהיל, הצעת חלופות שונות (למשל: שילוב בין מגורים, תעסוקה ומסחר; תזמון שלבי הפיתוח; חלוקה בין שטחי ציבור לשטחים פרטיים).
5. בדיקה כלכלית ואורבנית של החלופות: בחינת הכדאיות הכלכלית/שמאית של כל חלופה, ההשפעה על הסביבה העירונית ועל איכות החיים, וההתאמה למדיניות התכנון ובראיה עתידית.
6. תמצות, המלצה וליווי בהמשך הדרך: סיכום ההמלצה במסמך פרוגרמה מסודר, המאפשר לאדריכלים, ליזמים ולרשות המקומית להמשיך לתכנון מפורט, וללוות את התכנית גם בדיונים בוועדות התכנון.

בגיאוקרטוגרפיה מחלקה מקצועית לתכנון אורבני ותכנון פרוגרמה

המחלקה לתכנון אורבני והתחדשות עירונית בגיאוקרטוגרפיה משלבת: מתכנני ערים ואזורים, כלכלנים אורבניים, שמאים, יועצים חברתיים וסביבתיים ומומחי מודלים מרחביים. השילוב הזה מאפשר לנו לראות את הפרויקט בכל הממדים: תכנוני, חברתי, כלכלי ותנועתי ולתרגם אותם לפרוגרמה אחת אינטגרטיבית.

הנהגה מקצועית מנוסה

ד"ר רינה דגני, מבעלות קבוצת גיאוקרטוגרפיה ויו"ר הקבוצה, היא מתכננת ערים ומומחית לכלכלה אורבנית בעלת ניסיון רב שנים בניתוח מגמות, תכנון שימושי קרקע והערכת פרויקטים ציבוריים ונדל"ניים. הידע שצברה במחקר, ובייעוץ לרשויות ולגופים ממשלתיים, ובהשתתפות בוועדות תכנון, משולב בתהליכי פרוגרמה לתכנון שהחברה מובילה.

עשרות פרוגרמות בכל שנה

בכל שנה אנו מלווים עשרות פרויקטים לאורך הארץ עבור יזמים פרטיים וחברות נדל"ן, קבלנים וגופים עסקיים, רשויות מקומיות וגופים ציבוריים, אנשי תכנון ואדריכלים . החיבור בין עולם המחקר לעולם התכנון האורבני מאפשר לנו לייצר פרוגרמה מבוססת נתונים, לא רק מסמך תכנוני "יבש".

החיבור בין עולם המחקר לעולם התכנון האורבני מאפשר לנו לייצר פרוגרמה מבוססת נתונים, לא רק מסמך תכנוני "יבש".

שאלות נפוצות

1. מה ההבדל בין פרוגרמה לתכנון לבין תכנית אדריכלית?
   פרוגרמה לתכנון מגדירה מה צריך (כמה יחידות, אילו שימושים, איזה שירותי ציבור), בעוד שהתכנית האדריכלית מגדירה איך זה נראה (מבנים, חתכים, עיצוב).
2. מה ההבדל בין פרוגרמות שלנו לשמאות?
   הבחינה השמאית מתבססת על מצב קיים ומה שבוצע בפועל (עסקאות, מחירים, תכנון, מצב משפטי ומיסוי). לעומת זאת, הפרוגרמות של גיאוקרטוגרפיה צופות פני עתיד לתקופה של 5-10 שנים (ואף יותר), ומשלבות בין מצב קיים לראיה עתידית. זה מאפשר הכנת פרוגרמה שתמקסם את הכדאיות הכלכלית מחד ותתאפשר תכנונית מאידך .
3. האם כל פרויקט חייב פרוגרמה?
   בפרויקטים קטנים ופשוטים לעיתים מסתפקים בהחלטה נקודתית. אבל ככל שהפרויקט גדול, רב-שימושי או רגיש (למשל, התחדשות עירונית, מרכז עירוני), הכנת פרוגרמה מקצועית הופכת כמעט לתנאי הכרחי לקבלת אישורים ולהצלחת המיזם.
4. איך פרוגרמה משפרת את סיכויי ההצלחה של הפרויקט?
   היא מחברת בין החזון לבין נתוני שוק אמיתיים, תחזיות דמוגרפיות, בדיקות כלכליות, אילוצים רגולטוריים והמלצות יישומיות. כך היא מצמצמת סיכונים ויוצרת תכנון שיש לו הצדקה כלכלית ותמיכה מקצועית רחבה .

רוצים פרוגרמה שתתמוך בפרויקט ולא רק "תמלא דרישה"?

אם אתם עומדים לפני פרויקט מורכב- שכונה חדשה, מתחם התחדשות עירונית, אזור תעסוקה, מרכז עירוני או תכנון שטחי ציבור, הכנת פרוגרמה בגיאוקרטוגרפיה תאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות ולהציג תכנית חזקה ומשכנעת מול כל הגורמים.

נשמח ללוות אתכם משלב הרעיון ועד לאישור התוכניות:

• ייעוץ פרוגרמה אסטרטגי
• פרוגרמות כלכליות ותכנוניות
• פרוגרמה למבני ציבור ושטחי ציבור
• ליווי בוועדות תכנון וברשויות

לשיחה ראשונית ולקבלת הצעת מחיר להכנת פרוגרמה, ניתן לפנות לקבוצת גיאוקרטוגרפיה בטלפון 03-7682222 או דרך טופס יצירת הקשר באתר.